Sie sind auf der Suche nach einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage?
Dann erfahren Sie in diesem Blog-Beitrag auf welche Dinge ich immer besonders geachtet habe, bei der Auswahl der richtigen Immobilie. Natürlich reicht es bei der Begutachtung einer Eigentumswohnung, geschweige den bei der Entscheidung diese zu kaufen, nicht aus, sich nur auf diese Faktoren zu beharren. Jedoch bekommt man einen guten Eindruck über die hard Facts der Immobilie und kann sich ein sachliches und zukunftsorientiertes Bild schaffen.
1) Lage
"Lage, Lage, Lage" - hört man ziemlich oft aber was steckt eigentlich dahinter?
Bei der Kaufentscheidung einer Immobilie zur Vermietung spielt die Lage in der Tat eine essenzielle Rolle. Dabei sollten Sie sich einfach die aktuelle Vermietungssituation anschauen und ob dieses Niveau auch mittel- und langfristig gehalten werden kann.
Was meine ich damit?
Beispiel: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung "Mittlerer" Lage (C Lage). Diese ist derzeit gut vermietet und das ganze Model rechnet sich dadurch gut.
Was passiert wenn die Nachfrage nach Wohnraum in Zukunft schwächer wird?
Ist der aktuelle Mietvertrag nur der aktuellen Wohnungsknappheit geschuldet?
Kann ich meine Wohnung dann immer noch zum gleichen Mietpreis vermieten? Oder muss ich mit Abschlägen rechnen?
Darüber hinaus ist es natürlich wichtig wie sich die Lage in Zukunft entwickelt - aus meiner Sicht ist das immer schlecht zum beurteilen. Meine persönliche Meinung ist, dass man sich an Mikrostandorten in der Nähe von Universitäten und großen Arbeitgebern orientieren sollte, weil dort die Wahrscheinlichkeit geringer ist das die Nachfrage nach Wohnraum nachlässt.
Fazit: Versuchen Sie die Lage möglichst realistisch und neutral zu beurteilen nach dem Motto: Ist die Lage beständig und eine nachhaltige Miete gesichert?
2) Wirtschaftlichkeit und Zustand
Keiner investiert wenn es nichts zu holen gibt.
Daher ist es wichtig, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis und anfallenden nicht umlagefähigen Kosten stimmt. Das bedeutet, um eine Wohnung schnell beurteilen zu können nehme Ich die Jahresnettokaltmiete in das Verhältnis zum Kaufpreis.
Beispiel: Kaufpreis 70.000€; Kaltmiete pro Monat 300€ (3.600€ p.a)
72.000€/100/3.600€=5%
Was bedeutet jetzt diese Prozentzahl 5? Es spiegelt die Jahresnettokaltmiete als Art Zinszahlung wieder oder um es anders zu sagen: Sie legen 72.000€ an und erhalten 5% Zinsen. Man bezeichnet dies auch als Bruttorendite , da noch KEINE Kosten wie nicht umlagefähige Hausgeldzahlungen sowie die Anschaffungsnebenkosten mit einbezogen wurden sind.
Wie geht man jetzt damit um? Aus meiner Sicht müssen 5 % Bruttorendite vorhanden sein, damit man überhaupt sich weiter mit der potenziellen Immobilie beschäftigt. Warum?
Weil wir 3% Tilgung und ca. 1,5% Zinsen im Kopf haben für die Finanzierung - mehr Informationen unter Punkt 4).
Wenn sich nach genauer Prüfung herausstellt, dass die Bruttorendite noch ausbaufähig ist und sich langfristige und nachhaltige Mieteinnahmen darstellen lassen - hat die Immobilie ein gute Basis.
Sofern der Zustand des Gemeinschaftseigentums einen guten Eindruck hinterlässt und die Zahlen der Wirtschaftspläne, Abrechnungen und Protokolle dies ebenfalls widerspiegeln, eine solide Rücklage der Eigentümergemeinschaft vorhanden ist, braucht man sich grundsätzlich eher weniger sorgen um Sonderumlagen etc. machen.
Der Zustand der zu erworbenen Wohneinheit ist natürlich ebenfalls wichtig. Wenn dort in naher Zukunft keine größeren Kosten wie z.b eine Badsanierung anstehen, was wieder zu lasten der Bruttorendite gehen würde, müsste man auch keine neue Berechnung veranlassen. Ich persönlich habe mich nie von schon älteren Küchen oder Badausstattungen abschrecken lassen, jedoch muss man die Kosten in Zukunft einplanen.
Fazit: Sind konstante Mieteinnahmen gegeben und möglichst über 5% Bruttorendite?
Ist der allgemeine Gebäudezustand OK?
Ist ein fähiger Verwalter vorhanden und eine angemessene Rücklagenbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft?
Größere Kosten fallen erstmal nicht für Renovierung / Sanierung der Wohnung an?
Wenn alle Fragen mit Ja beantwortet werden können, würde für mich nichts gegen den Kauf aus wirtschaftlichen Gründen sprechen.
3) Finanzierung und Liquidität
Bei der Finanzierung habe ich immer darauf geachtet, dass möglichst ein Überschuss bei jedem Projekt vorhanden ist. Der fällt mal kleiner und mal größer aus - jedoch sollte er Positiv sein. Das ist nicht nur wirtschaftlich sondern gibt auch ein gutes Gefühl.
Darüber hinaus ist mir persönlich auch immer eine vernünftige Tilgung wichtig und bin daher fast nie unter 3% gegangen. Wenn man derzeit von 1,5% Zinsen und den erwähnten 3% Tilgung ausgeht, bleiben von 5% Bruttorendite noch 0,5% für die nicht umlagefähigen Kosten über. Parallel ist es natürlich wichtig, dass ausreichend Rücklagen für Reparaturen innerhalb der Wohnung oder für eine unerwartete Sonderumlage vorhanden sind. Ich persönlich habe versucht ca. 10% der Gesamtinvestitionskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) für solche Dinge und für jede Wohnung parat zu haben. Natürlich ist dies kein "Muss", gibt aber ein gutes Bauchgefühl.
Fazit: Die Finanzierung sollte eine angemessene Tilgung beinhalten. Rücklagen für Sonderumlagen und Renovierungskosten sollten möglichst vor Kauf da sein bzw. zeitnah aufgebaut werden.
4) Worst Case?
Bei jeder Immobilie sollte man sich vor Kauf eine Exit Strategie überlegen. Dies beinhaltet z.B die Nutzungsmöglichkeiten. Könnte ich im Zweifel selber einziehen, um Leerstand zu vermeiden? Kann eine WG daraus gemacht werden, um die Immobilie auch in schwierigen Zeiten zu vermieten?
Welchen Kaufpreis müsste ich in 10 Jahren verlangen, um keinen Verlust zu machen (Anschaffungskosten-Tilgung auf 10 Jahren)? Ist dieser Preis realistisch, auch wenn die Immobilienpreise bis dahin um 30% gefallen sind?
Fazit: Wenn auch die denkbar schlechtesten Szenarien gut durchdacht wurden und dadurch nicht der finanzielle Bankrott droht, gelten Immobilieninvestments gerade bei der aktuellen Zinssituation als äußerst attraktive Kapitalanlage.